Vers un Avenir Plus Vert
Construire aujourd'hui, préserver demain.
Étude BN Conseils : anticiper l’impact des lois énergétiques sur l’immobilier locatif à Genève et Vaud
NOUVELLES LOIS ÉNERGÉTIQUES : ÊTES-VOUS PRÊT ?
BN Conseils publie sa première étude consacrée à l’impact des nouvelles réglementations énergétiques sur le parc immobilier locatif dans les cantons de Genève et de Vaud. Riche en données et en analyses concrètes, ce document met en lumière les enjeux financiers, techniques et stratégiques qui attendent les propriétaires dans les 20 prochaines années.
Combien d’immeubles devront être rénovés ? Quel budget prévoir ? Quelles solutions sont les plus rentables ? L’étude propose plusieurs scénarios d’action, une estimation des coûts et un regard croisé sur les pratiques des investisseurs privés et institutionnels.
Conçue comme une boussole stratégique, elle s’adresse à tous les acteurs de l’immobilier confrontés à des choix majeurs.
Ériger le présent, honorer le futur
BN Conseils se distingue non seulement comme un intervenant clé dans le domaine immobilier, mais également comme un avant-gardiste en matière de durabilité. Notre vision transcende la simple structure bâtie, reconnaissant l'immobilier comme un levier pour bâtir un futur plus respectueux de l'environnement. Adoptant une approche globale, nous intégrons des solutions écologiques à chaque étape, veillant à ce que tout bâtiment profite tant à ses occupants qu'à l'environnement.
Notre engagement : faire de la durabilité la norme et non l'exception.
Critères relatifs aux biens immobiliers
Loi sur l'Énergie : les législations se durcissent. Il vaut mieux prévenir que guérir. Implications des nouvelles lois sur l’énergie.
La rénovation énergétique des bâtiments s'impose de plus en plus comme un levier d'action incontournable dans la lutte contre le changement climatique. Vous êtes propriétaire d'un bâtiment qui nécessite une rénovation énergétique ? Vous souhaitez réduire votre consommation d'énergie, vos émissions de CO2 et vos coûts de fonctionnement ? Vous voulez valoriser votre patrimoine immobilier et le rendre plus attractif pour les locataires et les investisseurs ?
Si vous répondez oui à ces questions, vous devez agir vite ! En effet, la loi sur l'énergie et le plan climat de la Confédération imposent des normes de plus en plus strictes pour les bâtiments existants. Si vous ne les respectez pas, vous risquez des pénalités financières et une perte de valeur de votre bien.
Vaud
En cours de révision – Horizon 2026
- Pour les Grands propriétaires de bâtiments en classe F ou G, de surface > 750 m², obligation d’assainir (note D ou mieux) d’ici à 2035.
- Pour les Petits propriétaires de bâtiments en classe F ou G, de surface < 750 m², obligation d’assainir (note D ou mieux) d’ici à 2040.
- 1er janvier 2025 – entrée en vigueur du décret fixant un délai pour l’assainissement des chauffages et chauffe-eau électriques au 1er janvier 2033.
- Renforcement des moyens financiers alloués par l’état.
Genève
En force depuis le 1er septembre 2022
- Indice de dépense de chaleur (IDC) à transmettre chaque année par les propriétaires à l’OCEN.
- Les propriétaires doivent prendre les mesures d’assainissement pour atteindre une consommation énergétique de 450 MJ/m².an (ou 125 kWh/m2.an) selon leur niveau actuel :
- 800+ MJ/m2.an (ou 222 kWh/m².an) – entreprendre des travaux avant 31 décembre 2026
- 650+ MJ/m2.an (ou 180 kWh/m².an) – (à partir de 1er janvier 2027) entreprendre des travaux avant 31 décembre 2030
- 550+ MJ/m2.an (ou 153 kWh/m²/an) – (à partir de 1er janvier 2031) entreprendre des travaux avant « à définir »
- (Délai supplémentaire de 3 ans pour les villas et petits bâtiments de logement)
- Juin 2024 - Augmentation des subventions attribuées à l’assainissement des bâtiments.
- Les bâtiments qui seront occupés en 2050 sont à 80% déjà construits. Il en résulte qu’agir aujourd’hui sur le secteur immobilier permet d’améliorer la performance des lieux de vie de demain.
Les avantages d’une rénovation stratégique proactive
- Rendement optimisé (réduction du risque garanti)
- Réduction des coûts énergétiques et des charges
- Amélioration durable de la performance économique des immeubles, pour en garantir leur valeur
- Réduction du taux de vacance (fidélisation des locataires)
- Amélioration du confort pour les utilisateurs du bien
- Bilan carbone dans le respect des objectifs de la Confédération
- Réputation et image du propriétaire
- Répondre à un devoir sociétal en ayant un impact positif sur l’environnement et le climat
- Ne pas anticiper les objectifs climatiques, c’est s’exposer à des pénalités et à des coûts de rénovation plus élevés, liés à la mise en œuvre tardive, et dans l’urgence, des dépenses d’investissement.
Les risques du statu quo pour les investisseurs et propriétaires passifs
- Augmentation de la vétusté
- Perte d’attractivité pour les biens non-durables
- Perte locative, hausse du taux de vacance
- Baisse de la cote de l’objet sur le marché
- Restriction de sa liquidité
- Taxes en cas de non rénovation et impôt foncier supplémentaire
- Réputation et image du propriétaire
- Coût de charges au m² maximum payé par le locataire, le reste payé par le propriétaire
Dans la pratique
Étude de cas sur le Lausanne. Préparons ensemble l'avenir de votre patrimoine immobilier afin de lui permettre de prospérer et de maintenir sa valeur.
Données
- Immeuble multifamilial à Lausanne
- Date de construction : 1980 (état original)
- 12 logements, environ 1’000 m2 de surface utile
Mesures
- Rénovation du chauffage au mazout par une pompe à chaleur à sonde géothermique
- Installation photovoltaïque (toit en pente, un versant, 26 kwP)
- Isolation : plafond de la cave, toit, murs extérieurs, fenêtres
| Après | ||||
|---|---|---|---|---|
| Investissement | Coûts d'investissement (avant subventions) | CHF 1’060’000.- | ||
| Subventions | CHF 100’700.- | 9,5 % (part des coûts d'investissement) | ||
| Valeur actuelle de l'économie fiscale | CHF 120’000.- | Ne paye pas d'impots (taux 41,5 %) | ||
| Investissement net | CHF 840’000.- | |||
| Loyers | Variation des loyers nets (CHF/m² SUP par an) | +45 | CHF 280.- | CHF 325.- |
| État locatif | CHF 285’000.- | CHF 330’000.- | ||
| Valeur de marché | Variation de la valeur de l'immeuble | CHF 1’100’000.- | CHF 7’000’000.- | CHF 8’110’000.- |
| Retour sur investissement (augmentation de la valeur de marché/investissement net) | +31 % | |||
| Rendement sur travaux (augmentation de l'état locatif/investissement net) | +5,3 % | |||
| Émissions | Variation des émissions (scope 1,2, 3.1, kWh Équivalents CO₂/m² SRE par an) | -50 | 53 | 3 |
| Emissions économisées (kg équivalents CO₂ pour CHF 100.- investis) | 6 | 202 | 0 | |
| Énergie | Variation de l'énergie (kWh/m² SRE énergie finale, après PV) | -202 | 0 | |
| Energie économisée (kWh équivalents CO₂ pour CHF 100.- investis) | 25 | 0 | ||
Conclusion
Une rénovation efficace est possible. Cette rénovation énergétique s’avère profitable tant pour le propriétaire (rendement) que pour les locataires (loyer brut). Les rénovations énergétiques ont des effets positifs sur l’environnement et le climat et doivent être encouragées. Il s’agit de déterminer la meilleure stratégie de projet en fonction des critères suivants : administratifs, technique, juridique, énergétique et économique. Chaque projet est unique et il est recommandé de faire appel à des professionnels pour être conseillé.
Où se situe votre bien sur cette échelle ?